转入2016年，中产时代的商业潮流波涛汹涌而至，消费市场市场需求减少，加之住宅市场遭遇频密调控，商业地产投资呈圆形快速增长态势，步入了新的发展契机。而在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面对着机会与挑战，不少房企争相转型新兴业态，通过线上线下融合，构建跨界合作，企图在改革与创意中突破瓶颈，在白热化的市场竞争中突围而出。

在此基础上，观点指数公布《2016中国商业地产发展年度报告》，为您理解现今商业地产发展的现状，使用企业专访、资料数据搜集分析的手法，融合数据分析从产品开发模式、经营模式、创意渠道等，多层次多角度血液透析当前商业地产行业特征以及发展趋势。多年来，观点指数耕耘房地产领域，享有强劲的数据分析专业能力，持续仔细观察并追踪商业地产企业的发展动态，与金融机构顶级大佬、商业精英、财经界、学界泰斗及专业人士联合构成的资深顾问团交流合作。通过深度专业的市场分析，在做到商业地产发展潮流的基础上助力企业转型升级，探寻新的发展路径，与大家同谋划、共计茁壮，一起分享商业地产发展的成果。

发展现状 中产兴起消费升级，传统商业多元化转型 2016年前三季度，中国GDP平均值快速增长6.7%，经济维持稳定增长速度。产业结构持续改善。

前三季度，第三产业增加值占到GDP比重为52.8%，比上年同期提升1.6个百分点。另外，居民的消费结构更进一步升级，消费于是以逐步沦为夹住经济快速增长的最重要动力。

前三季度，最后消费对国内生产总值的贡献超过58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，夹住GDP快速增长4个百分点，低于资本构成总额和净出口对GDP的夹住。随着宏观经济受到影响发展，居民消费意愿于是以大大提升。根据国家统计局数据表明，前三季度社会消费品零售总额总计约238482亿元，同比名义快速增长10.4%(扣减价格因素实际快速增长9.8%)，增速比上半年减缓0.1个百分点，并呈现稳定下降的较好趋势。

居民的消费能力与收入水平不存在正面关系，中国居民人均农村居民收益2015年超过21996元，同比快速增长7.4%，多达当年6.9%的GDP增长速度，为居民消费开支快速增长获取物质基础。而且，随着收入水平更高、消费意愿更加反感的中产阶级兴起，有助获释更好的消费潜力。

中产时代的商业潮流来袭，消费者更加侧重体验式消费，特别强调除了商品交易之外的情感交流、商品品质以及出售场景，消费行为也从单一特别强调商品价格向复合型改变，这也增进了传统实体商业的多元化转型，为商业地产市场的创意发展获取了更加多的空间。商业地产投资下降，但增长速度有所上升 国家统计局数据表明，2015年办公楼投资额总计为6210亿元，同比快速增长约10.1%；商业营业用房研发投资为14607亿，同比快速增长1.8%，而住宅投资额为64595亿元，快速增长约0.4%。

可见，商业地产投资规模在增大，领先于商品住宅投资速度。转入2016年，中国城市化进程减缓、中产阶层群体的发展壮大以及各种政策因素的影响，都将不会前进商业地产市场的整体发展。但商业地产去化压力大、招商物业同质化相当严重，加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资显得慎重。国家统计局数据表明，2015年全国商业地产增长速度上升。

明确来看，2015年全国商业营业用房研发投资总计同比增长速度为1.8%，较2014年明显上升18.3个百分点；办公楼研发投资总计同比增长速度上升11.2个百分点至10.1%。纵观2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增长速度波动，但从8、9月份开始步入拐点并有所回落，其中9月份住宅投资额增长速度为5.1%、办公楼投资额增长速度为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增长速度最慢为7.3%，希望楼市下半场商业地产在改革与创意中引导行业发展。商业物业销售转好，仍面对去库存压力 数据表明，2016年商业营业用房销售增长率呈圆形急剧下降趋势，而办公楼销售增长速度虽有所上升，但从3月份开始早已多达商品住宅销售额。由此可见，商业地产市场销售转好，有下降空间。

尽管商业地产发展前景相当可观，但不可忽视的是仍面对着高库存的困境。根据涉及分析数据表明，不受涉及政策影响，商品房销售持续向好，住宅库存于是以逐步下降，而商业地产库存却依然维持着下行的态势，去化压力大。随着营改增政策的实施，加之房企的运营策略调整，商业地产未来将会在多元化布局、跨界合作中转型，做到市场需求沦为新的利益增长点。行业分析 如今的商业地产行业不仅受到电商的冲击，还面对着泡沫化、同质化等困境，市场竞争越发白热化。

唯有道别过往传统单一且烧结的商业地产模式，逃跑时代变化的脉搏，做到消费者为王的市场之道，掌控模式改变、跨界合作、多元化布局等商业地产精髓，才能步入发展新机遇。运营定位在转变，谁能逃跑消费者市场需求 商业的演进与经济环境密不可分。随着社会经济的发展，消费行为渐渐转入到推崇文化与经济效益的阶段。在这个中产阶级较慢兴起的时代，我们必须意识到全然商品交易的时代早已过去了，消费者产生更好的市场需求，更加侧重出售场景、商品体验以及商品的质量，因此商业地产也应该随之改变，在逃跑消费者个性化市场需求方面展开准确的产品定位。

选入2016年度中国商业地产TOP100榜单的大悦城，凭借着对18-35岁新兴中产阶级的精准客群定位，以及年长、时尚、潮流、品位品牌精神的传送，在大大的产品创意及的组织管理的转变中较慢发展，最后名列榜单第四。此外，主题商业街区正是针对客群细分及市场需求所构成的具备鲜明主题的体验式商业空间。通过消费场景化、业态跨界、商业美学设计等，给消费者带给多层次的视觉感官体验，提高消费意欲，从而推展商业收益的提高。针对消费者有所不同的生活场景市场需求，有所不同的商业产品需要更佳地覆盖面积到各个群体，并在场景化中促发消费者的出售不道德。

例如在本次榜单票选中管理指标体系分数名列前十的金茂商业、龙湖商业等，正是据此制订了有所不同产品线定位，覆盖面积更加普遍的市场需求。如金茂商业旗下金茂汇定坐落于城市级商业中心，为大型零售商业服务；JLIFE定坐落于旅游地产商业及商务设施商业；金茂湾为社区商业，符合社区家庭生活的市场需求。龙湖则是构成了都市购物中心龙湖天街系列、社区特色商业龙湖星悦濠系列、高端家居生活馆龙湖家悦荟系列三大多元化产品体系。

通过有所不同产品线的服务获取，需要更加精准地瞄准多个阶层、多种市场需求的消费者，打造出更加全面的消费客群链。这其中，有一个值得注意的由家居行业伸延、跨界的企业红星商业。红星商业除了针对消费者的家居业态打造出购物商城，同时也以爱琴海系由居多进占零售商业，符合消费者多样市场需求。正因如此，红星商业在2016年度中国商业地产TOP100榜中，跃升大部分选入企业，迫近前十之列。

某种程度地，宝龙耕耘商业地产十多年，仍然呈现出着急剧下降的趋势，在大力扩展的同时也在紧抓商业品质和文化内涵的升级。目前，宝龙发展焦点放到了一二线城市，已构成具备自身特色的商业发展模式，以社区MALL居多，朝着多元复合化发展，在有所不同类别里谋求行业细分，最后超过差异化，打造出创意竞争力。针对有所不同的消费级别研发商业产品，需要促成产品更加精细化。例如港资企业九龙仓，其在商业地产布局中制订了有所不同的产品线定位，目前可见的是IFS定坐落于高档奢侈大型Mall，时代广场以定坐落于国际高档商场，时代奥特莱斯则是以定坐落于顶级品牌奥特莱斯。

尽管商业产品各有特色，但是九龙仓射击的是回头精品路线的中高端消费群，在引入各种世界顶级知名品牌的同时，也侧重强化客群粘性与活跃度，在未来商业发展中强化用户管理。还有一点注目的是首创钜大，自由选择专心于奥特莱斯系列商业发展，挖出消费者深层市场需求，从而构成规模化和体系化的运营策略，将属地特征与资源平台有效地接入，增进产品的发展与收益。新的商业生态 找寻体验式消费商机 现代商业中，更加多消费者早已无法符合于仅在商城中购物，而是呈现在休闲娱乐娱乐、餐饮、运动等市场需求。

体验式消费的经常出现正好需要符合消费者简单多样的市场需求，通过场景简化的建构，彰显视觉、触觉、味觉等感官上的性刺激，促发消费者的购物不道德。同时，体验式消费也是电商短期内无法战胜实体商业的法宝。

例如上海大悦城和昆明建发，作为2016年度中国体验式商业项目大奖的获得者，在体验式消费产品的研发及运营中有不少有一点糅合的地方。上海大悦城作为大型城市综合体项目，享有精准的客群定位，射击22-30岁的时尚年长女性，修建潮流、时尚、性感的生活购物中心，尝试商业与文化、科技等跨界融合，二期运用摩天轮、艺术街区、创新装置等场景唤起想象空间，营造立体和精神层面体验。昆明建发研发的昌宏西城COHO酷活濠项目，作为仅有家庭生活方式中心，以对外开放的商业街区为主要经营业态，在产品上特别强调休闲娱乐娱乐功能，以家庭为服务标签打造出舒适度生活圈，给消费者建构一个全新的生活空间。

填充的体验式商业业态，需要给与消费者有所不同的体验感觉，具有显著标签和艺术格调的场景，也更加能与众不同该类型人群的情感传达市场需求。作为街区式商业产品代表的阳光100，虽然此次未转入2016年度中国商业地产TOP100管理指标体系分数最前茅，但其混搭和综合的业态，突破了传统商业地产的容许，街区综合体的运营实质上跑出了传统购物的框架，以对外开放街区的生活方式融合当地的文化展开一体化运营，在文创、文旅的概念中打造出休闲娱乐娱乐的微主题街区。

在社区商业中某种程度有亮眼展现出的金科商业，虽然跟上较早，但竖立了具体的长远目标，期望在未来五年以地产研发＋地产后服务相连用户发展现代服务业，旗下社区综合服务集团、教育公司以及新的服务战略等内容在2016年3月份月确认。金科的目标，是让非地产板块的现代服务业收益相似并力争多达公司总收入的50%。

而在本次管理指标体系分数25.8分，分列在管理指标第九名的世茂商投，也是将文化旅游与商业融为一体的一把高手。世茂商投将文化旅游小镇跟主题乐园统合在一起，并引入各种世界品牌打造出有所不同类别的体验式服务。

通过人组的有所不同形态，减少品牌同质化、购物中心同质化，打造出具备特色的商业运营模式。蓝光商业则是根据地域特色打造出具备非常丰富业态的多产品线系列，还包括购物中心、主题商业街、文化旅游、星级酒店等。其中耍街作为成都首个承传地域文化特色和休闲娱乐生活方式的体验消费商街，沦为当地休闲娱乐美食集结地和外地游客到蓉的文化旅游目的地之一。

蓝光商业也侧重考古、引入外部具备非常丰富经验的专业人才，创建专业的商管队伍，前进商业地产板块质量和效益大大提高。强强联合关键，谁是竞争者？谁是合作者？ 在白热化的市场竞争中，商业地产研发往往面对土地喜、融资难、开发周期宽、消费者对产品品质拒绝渐渐提高等问题，因而促成房企由竞争改以合作，不利于减少风险，并更佳地利用各自的资源优势，提高产品收益，构建合作共赢的较好局面。在管理指标体系分数27分，位列该指标第2名的太古地产，向来以优秀品质项目闻名，在投资研发商业地产项目时也采行强强联合的方式，如与远洋地产、兴业国际、陆家嘴等。可以说道，合作开发是其在内地发展的众多秘诀。

太古地产享有成熟期的资本运作和商业运营能力，内地房企擅长于项目拿地、建设，通过价值优势互补构建利益最大化。而在招商合作上，太古地产投出高端定位的看板并大力扩展与一线品牌的合作。太古在研发前期就侧重于租户创建较好关系，理解他们对店面的市场需求，让他们参予到商场的设计与改良中来。这样的运营策略需要为研发企业获取市场趋势与动态的参照，有助商业项目质量的提高。

总的来说，不少商业地产发展商正在通过多元化的管理运营策略，在符合消费者多样市场需求的基础上构建转型升级。2016年度中国商业地产TOP100榜单中，管理指标体系分数中名列前十的企业基本都多达25分，在其商业产品的管理及运营上各有特色，相互之间的分值差距也微乎其微。随着市场的大大变化，期望房企在新一轮的策略调整中给消费者带给更加多精细化的服务。

好的品牌能给企业带给什么？ 杰出的品牌价值和形象，沦为了影响消费者不道德的最重要因素。品牌企业需要充份地发挥优势，调整价格策略，提高盈利空间，建构经营效益。品牌同时也具备极大的社会价值，传送的企业文化和理念成就了企业的核心竞争力，品牌的外溢带给区域价值的提高。

杰出商业地产项目，可以更进一步提高城市品牌和城市形象，对城市的发展产生了深远影响的影响。2016年度中国商业地产TOP100品牌指标体系分数前十的企业，平均值分数多达15分，而这也是好的品牌带来这些企业的聪明才智和优势。除此之外，在TOP100榜单中还有不少企业的商业地产展现出有一点我们注目。

例如五洲国际的商贸物流产业园板块，通过创造性地将仓储物流管理、电子商务、综合金融与商业地产研发运营结合，同时也积极探索商业综合体体系的建构，构成了以五洲国际和五洲哥伦布命名的城镇综合体，在当地区域构成了最重要的影响力。美佳华则专心于三四线商业耕耘，空缺了中西部城市商业地产的空白，做到商业地产发展空间，在打造出城市区域性标志商业项目过程中，构成了区域性的规模优势和竞争优势，其修建的商业中心也沦为了当地的地标项目，竖立了杰出的品牌形象。作为2016年度中国城市推展大奖得主的融创中国，旗下融创中心项目为天津新城市中心，其国际化精品商业、商务集群、高端住宅的综合服务供给，沦为了该市的新地标，也是前进城市高新技术和科技发展的最重要影响力量。

勒泰商业作为2016年度中国城市推展典范企业获得者，旗下的多个城市综合体都沦为了城市商业新的中心，推展该区域的经济文化发展，沦为的时尚文化和购物的地标。转型升级期改革与创意方向会忧郁 当前，商业地产正处于转型创意关键期，行业面对着宏观经济上行、消费市场分流相当严重、销售去化艰难等诸多简单挑战。因此，商业地产行业必须积极探索创意变革，如资本创意、模式创意等，在新思维下前进产品的升级，才能在白热化市场竞争中夺得胜利。

2016年度中国商业地产TOP100创意指标体系中，前十名的企业分数都十分相似，除了第1名新鸿基地产得分成9分以上，其余九名都为8分以上。这些企业都有其出色的商业创意展现出，无论是产品的独特性、革新的生产方式，还是资本运作等，都具有自己独有的经验和模式。

商业+金融资本力量无往而有利 2016年度中国商业地产TOP100榜单中，还有不少企业的创意途径和模式有一点我们注目。例如凯德集团，以资本运作的思路，使用资产管理+房地产基金的模式来运营持有人型商业地产。凯德在投资商业地产的同时，大力创建资金平台，成立和发售了适当的投资基金基金和房地产投资信托基金。

通过投资基金基金插手商业地产的研发和并购环节，待项目运营成熟期并构建资产电子货币时再行流经房地产信托投资基金，以此构建跨越并购或研发到持有人及解散的原始链条。凯德同时不具备投资者、开发者与运营者的综合能力拒绝，要求了凯德模式的无法拷贝，可谓了其独有的竞争力。某种程度特别强调利用资本力量务实前进商业地产发展的还有越秀房托，作为2016年度中国商业地产资产管理大奖得主，越秀房托是首个投资于内地物业的房地产信托投资基金(REITs)，通过对旗下物业展开大规模的资产改建，不断扩大物业电子货币空间，多元化的资产电子货币策略为持有人带给将来平稳的投资收益。

房地产+金融的模式早已是当下的发展趋势，通过资本力量的前进，需要在一定程度下减少融资成本和风险，提升产品项目的投资收益，这也或将是未来各大商业地产商积极探索的创意方向。轻资产风口模式创意增进产品升级 商业地产投资大、报酬周期长、资金依赖性低，传统融资模式单一，因此商业开发商如想规模化扩展，确保资金链的充足，轻资产模式沦为了上佳的商业地产路径。前文所提及的凯德模式，实质上也是一种典型的轻资产模式。

除此之外，TOP100榜单中的新城控股，也在探寻以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式。新城控股享有着吾悦系由的城市综合体项目品牌，涵括吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，分别定位于高端国际精品路线、区域型时尚商业中心、便利的社区生活中心。其中，上海青浦吾悦广场就发售了一个类似于资产证券化的计划。

这样的轻资产模式，不仅可以防止资金溶解，使商业地产商更佳的突破资金瓶颈，取得较慢发展，还能提升盈利能力，提高净资产收益率。

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